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Offene Immobilienfonds – Wo die Profis investieren

Im vergangenen Jahr haben offene Immobilienfonds 7,8 Milliarden Euro in neue Objekte investiert. Weit vorne in der Beliebtheits-Skala waren bei den Investitionen deutsche Immobilien. Darauf weist eine aktuelle Analyse der Ratingagentur Scope hin, die die Investments von 15 offenen Immobilienpublikumsfonds im vergangenen Jahr genauer unter die Lupe genommen hat.

Auf Einkaufstour

Im vorletzten Jahr wurden von offenen Immobilienfonds 8,3 Milliarden Euro investiert. Die Investitionssumme des Vorjahres lag damit nur geringfügig unter dem Volumen des Jahres 2017. Spitzenreiter unter den Einkäufern war dabei der hausInvest mit 1,8 Milliarden Euro, gefolgt vom Deka-ImmobilienEuropa mit 1,6 Milliarden Euro. Unterhalb der Milliarden-Schwelle bewegte sich mit 946 Millionen Euro das Ankaufsvolumen des WestInvest InterSelect. Als wesentlicher Treiber für die Käufe werden die weiterhin hohen Mittelzuflüsse angeführt. „Im vergangenen Jahr flossen den 15 offenen Immobilienfonds mehr als fünf Milliarden Euro netto zu. Dies ist im Vergleich zu 2017 (6,0 Milliarden Euro) zwar ein leichter Rückgang, der im Wesentlichen auf die aktive Begrenzung der Zuflüsse zahlreicher Fonds zurückzuführen ist. Historisch betrachtet sind fünf Milliarden Euro dennoch ein hoher Wert“, so Scope.


Germany first

Unter den 18 Ländern, in die die Neuinvestitionen flossen, lag Deutschland in der Beliebtheitsskala weit vorne. Knapp drei Milliarden Euro und damit rund 39 Prozent der gesamten Summe wurden in den deutschen Immobilienmarkt investiert. Die Käufe in Großbritannien gingen dagegen gegenüber 2017 signifikant zurück. Der Anteil des Landes am Investitionsvolumen ist von 21 auf zehn Prozent deutlich geschrumpft. Schuld daran war wesentlich das politische Gezerre rund um den Brexit. 

Aber auch der Anteil in den USA ist deutlich zurückgegangen. Scope weist daraufhin, dass noch 2016 mehr als 33 Prozent ins Land der unbegrenzten Möglichkeiten geflossen sind. 2018 waren es nur noch 13 Prozent. Als Ursache machten die Experten höhere Kosten für die Währungsabsicherung aus. „Die hohen Anteile von US- und UK-Immobilien am Investitionsvolumen der Jahre 2016 und 2017 waren eher Ausnahmen, die vor allem durch attraktive Marktopportunitäten getrieben waren. 2018 stellt in Bezug auf die Länderallokation eine Normalisierung dar“, so die Ratingagentur. 


Büroimmobilien gefragt

Mit Blick auf die Nutzungsarten der neu erworbenen Immobilien dominieren klar die Büro-Immobilien. 2017 lag der Anteil bei 67 Prozent. Im vergangenen Jahr erfolgte ein weiterer Anstieg um zwei Prozentpunkte auf 69 Prozent. Die Scope-Experten erläutern, dass damit der Anteil der Neukäufe bei den Büroimmobilien auch deutlich über dem Portfolioanteil liegt, den die Büroobjekte mit Stand Dezember 2018 ausgemacht haben (63 Prozent). Eine entgegengesetzte Entwicklung ist bei Einzelhandelsobjekten festzustellen. Der Portfolio-Anteil beträgt bei dieser Nutzungsart 25 Prozent. 

Der Anteil bei den Neukäufen liegt dagegen bei nur 18 Prozent. Einen deutlichen Anstieg gab es bei den Investitionen in Projektentwicklungen. „Hierzu zählen beispielsweise die beiden Büroentwicklungen OmniTurm und AQUA in Frankfurt am Main.“ Laut den Experten der Rating-Agentur wurden 2017 nur 480 Millionen Euro in Projektentwicklungen investiert. 2018 dagegen lag die Investitionssumme bei 1,2 Milliarden Euro auf einem Fünf-Jahres-Hoch.


Blasenbildung durch die EZB

Wasser in den Wein hinsichtlich der Immobilienmärkte in Europa gießt ein aktueller Research-Bericht der Commerzbank über die Entwicklung der Häuserpreise. Mit Blick auf Stimmen, die weitere Maßnahmen seitens der EZB zur Stützung der schwächelnden Konjunktur fordern, hält Chef-Volkswirt der Commerzbank Jörg Krämer dagegen: „Dabei wird mit Verweis auf die niedrige Kernteuerungsrate häufig der Eindruck erweckt, dass diese Politik nichts kostet. Ein Blick auf den Immobilienmarkt belehrt eines Besseren. Denn dort droht nicht nur Deutschland die nächste Blase.“ Mit einem Preisanstieg von 4,5 Prozent im Verlauf des Jahres 2018 liegt Deutschland momentan geringfügig über dem Durchschnitt. 

„Während die Preise nur in Italien gefallen sind, haben sie in Slowenien und Lettland mit zweistelligen Raten zugelegt, und in drei Ländern (Portugal, die Niederland und Luxemburg) lag das Plus bei fast zehn Prozent.“ Die steigende Bewertung von Wohnimmobilien setzt sich vor dem Hintergrund einer weiter expansiven Geldpolitik aus Sicht der Commerzbank fort: „Voraussichtlich Ende 2020 dürfte sie im Durchschnitt des Euroraums das kurz vor der Finanzkrise erreichte Niveau übertreffen, und mit jedem weiteren Anstieg wird die Gefahr einer Blase zunehmen.“    

Hier geht's zu den Research-Berichten von Scope und der Commerzbank

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