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US-Immobilien: Deutsche Anleger lieben Betongold in den Staaten - Chancen, Risiken, Expertentipps

Wer das Geld für einen Wolkenkratzer nicht hat, jedoch ­trotzdem in US-Immobilien investieren will, hat die Wahl zwischen Offenen und Geschlossenen Fonds. Wo die kaufen, welche Tipps Experten geben und wie riskant es sein kann, in US-Dollar zu investieren.

 

Als US-Präsident Donald Trump im August unvermittelt kundtat, er wolle Grönland kaufen, hielten das viele Zuhörer für eine Art Aprilscherz. Doch der Präsident meinte es ernst und legte nach: "Im Grunde wäre es ein großes Immobiliengeschäft", erklärte der Mann, der in den Jahrzehnten vor seiner Präsidentschaft mit Immobilienspekulationen Milliarden angehäuft hat. Die zu Dänemark gehörende größte Insel der Welt ist indes weniger für ihre Immobilien als für ihre Bodenschätze bekannt.

Zu Letzteren äußerte sich der Mann, der eine zweite Amtszeit im Weißen Haus anpeilt, nicht. Vielmehr war er not amused, dass die dänische Regierung keine Bereitschaft signalisierte, mit Trump über einen Verkauf Grönlands zu sprechen. Der 73-Jährige sagte daraufhin seinen geplanten Staatsbesuch in Dänemark ab. Er beklagte Respektlosigkeit von Ministerpräsidentin Mette Frederiksen, deren Absage an Verhandlungen über Grönland er als böse und unangemessen einordnete.

Ungeachtet solcher Auftritte des amtierenden US-Präsidenten sollten sich Anleger nicht groß irritieren lassen, die sich für Immobilien und die USA interessieren und daher über eine Beteiligung an einem Offenen oder Geschlossenen Immobilienfonds mit US-­Gebäuden nachdenken. Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer von Deka Immobilien und dort unter anderem Manager des Offenen Publikumsfonds ­Deka-ImmobilienNordamerika (siehe Tabelle), brachte die Bedeutung der Personalie Trump fürs Geschäft mit Immobilien in den Vereinigten Staaten dereinst auf diesen Punkt: Er wolle seine langfristige Strategie nicht "von einem Angestellten auf Zeit" beeinflussen lassen. Er denke bei seinem Fonds nicht in einem Zeitraum von acht Jahren, in dem ein US-Präsident maximal amtieren kann, sondern von fünf Jahrzehnten. Da zählten nüchterne Fakten mehr als die Ausfälle eines Mannes, der mehr als sieben Jahrzehnte auf dem Buckel hat und kraft Amts viel Zeit im Weißen Haus verbringt.

Zu den Fakten, die Investitionen von Anlegern in US-Immobilien lohnend erscheinen lassen, gehört die Aussicht auf ein Bevölkerungswachstum in den USA um mindestens zwei Millionen Menschen pro Jahr, die irgendwo wohnen und arbeiten müssen, also Immobilien brauchen. Die Wirtschaft des Landes wächst auch dieses Jahr deutlich schneller als etwa in Deutschland. Die Notenbank Federal Reserve (Fed) erwartet ein Wachstum um 2,3 Prozent, die Regierung prognostizierte zuletzt rund drei Prozent. Und: Die Mieten etwa für Büroimmobilien guter Qualität steigen vielerorts noch immer.

Lange Mietverträge, attraktive Renditen

Letzteres bewegt Martin Brühl, Geschäftsführer von Union Investment Real Estate, dazu, mit seinen beiden Offenen Immobilienfonds, die Mitte dieses Jahres mit insgesamt 5,2 Milliarden Euro in US-Immobilien investiert waren (siehe Tabelle), weiterhin auf die Suche nach geeigneten Gebäuden zu gehen. Die Fonds sind zu etwa einem Drittel in den USA investiert - aus verschiedenen Gründen. Brühl schwärmt von Büromietverträgen, die zehn bis 15 Jahre laufen, mithin also länger als in vielen Teilen Europas. Das klingt nach relativ sicheren Einnahmen.

Er erzählt von Erträgen, die ganz nach seinem Geschmack und dem seiner Anleger seien. "Unsere US-Objekte erwirtschaften derzeit Immobilienrenditen von etwa fünf bis sechs Prozent", sagt er. Das sei besser als das, was deutsche Objekte abwerfen. Ein wichtiges Argument für die zahlreichen Anleger Offener Immobilienfonds, die neben Sicherheit auch Rendite sehen wollen. Außerdem ist manchen wichtig, ihr Geld nicht nur im Euroraum zu investieren. Da kommen Immobilien in den Vereinigten Staaten, die Einnahmen in US-Dollar generieren, gerade recht.

Der US-Dollar: Chance und Risiko

Allerdings bergen Immobilien in Ländern außerhalb der Eurozone auch das Risiko, von Währungsschwankungen ­negativ betroffen zu sein. Fonds­gesellschaften wie Union Investment Real Estate sichern sich gegen dieses Risiko ab. Doch das frisst Rendite. Martin Brühl beziffert die Kosten für die Absicherung in den vergangenen fünf Jahren auf im Schnitt jährlich 1,8 Prozent des investierten Kapitals. Derzeit ist das sogenannte Hedging sogar deutlich teurer. Brad Olsen, Investmentberater aus North Carolina, spricht von bis zu drei Prozentpunkten des Eigenkapitalertrags. Doch es gibt auch Beispiele dafür, dass Anleger vom Schwanken der Kurse manchmal profitieren. Das ist beim Geschlossenen Fonds UST XVI Victory Park des Anbieters US Treuhand der Fall. Die Münchner haben seit 1995 über Geschlossene US-Immobilienfonds 4,6 Milliarden US-Dollar investiert.

Der größte Teil der Fonds ist längst wieder aufgelöst und brachte den Anlegern im Schnitt eine jährliche Vorsteuerrendite von 10,5 Prozent. Damit zählt der Emittent zu den Positivbeispielen in der Branche. Beim Fonds Nummer XVI jedoch, der 2005 aufgelegt wurde und in ein riesiges Stadtteilprojekt in Dallas investiert, lief es erstmals nicht so rund. Infolge der ­Finanzkrise 2008 sprangen Käufer ab, die Kalkulation ging nicht mehr auf, es drohte die Pleite und den Anlegern der Verlust ihrer Einlagen. Doch US-Treuhand-Gründer Lothar Estein beschloss, den Fonds unter anderem mit einer Finanzspritze von 20 Millionen US-Dollar aus eigener Tasche am Leben zu halten - mit Erfolg.

14 Jahre nach dem Start des Fonds, in den mehr als 1700 Privatiers 180 Millionen Dollar gesteckt hatten, kündigte Estein im März an, den Anlegern bald nicht nur ihr eingesetztes Kapital zurückzahlen zu wollen, sondern er versprach auch einen Gewinn, der etwa drei Prozent Ausschüttung im Jahr entspricht. Das überraschende Plus resultiert zum einen aus dem Verkauf der Gebäude, der bis Ende des Jahres abgeschlossen sein soll. Zum anderen profitieren die Anleger - Stichwort Fremdwährungsrisiko - in diesem Fall ­davon, dass der Dollar gegenüber dem Euro zuletzt wieder an Stärke zugelegt hat.

US Treuhand ist neben BVT der einzige klassische Anbieter Geschlossener US-­Immobilienfonds für ein breites Publikum, der aktuell einen Fonds im Angebot hat. Der Anbieter setzt derzeit auf ein Bürohaus in Las Vegas, BVT auf Mehrfamilien­komplexe in Florida. Der US-Immobilien­spezialist Jamestown, mit Sitz in Köln und Niederlassungen in den USA, der wegen seiner tadellosen Leistungsbilanz gemeinhin als erste Adresse für Liegenschaften in den Vereinigten Staaten gilt, will erst Ende des Jahres einen neuen US-Fonds bringen. Das Produkt werde wie sein Vorgänger, in den Anleger die Rekordsumme von 572 Millionen US-Dollar gesteckt hatten, bevorzugt Büro- und Handelsobjekte in den Großräumen New York, Washington (D.C.), Boston, Los Angeles oder San Francisco kaufen.

Günstige Prognosen für den Süden

Während Jamestown damit unverändert die klassischen Metropolen bevorzugt, sind die aus Sicht vieler anderer Akteure zu teuer. Union-Manager Brühl weicht mittlerweile ganz gern an Standorte wie Charleston, Dallas oder Portland aus. Dort, so sein Argument, seien um bis zu 0,75 Prozentpunkte höhere Renditen drin. Estein verspricht sich die besten Chancen auf gute Objekte in südlichen Regionen wie in Florida, Texas, Phoe­nix (Arizona) oder Las Vegas. Für diese Standorte spricht aus seiner Sicht unter anderem, dass dort - anders als etwa in Kalifornien oder New York - keine eigene Staatensteuer erhoben wird. Das nähmen zahlreiche US-Amerikaner zum Anlass, gezielt dorthin zu ziehen. Das ist gut für steigende Mieten und auch für die Preise von Immobilien.

Dass deutsche Immobilieninvestoren in den USA nicht irgendwer sind, belegen Zahlen des Analysehauses Real Capital Analytics (RCA). Danach legten deutsche Geldgeber in den vergangenen fünf Jahren 26,5 Milliarden US-Dollar in den Vereinigten Staaten an (siehe Grafik auf Seite 90). Das entspricht zwar nur etwa einem Prozent aller Immobilieninvestitionen ebendort, aber immerhin sieben Prozent des Geldes, das von auswärts in US-Immobilien floss. Allein 2018 kamen aus Deutschland 6,06 Milliarden US-Dollar.

Manchmal schaffen es deutsche Adressen in den USA in einem Ranking sogar fast ganz nach oben. 2018 war der Verkauf des prominenten New Yorker Handels- und Bürokomplexes Chelsea Market von Jamestown an Google der zweitgrößte Deal des Jahres. 2,4 Milliarden US-Dollar flossen dafür an einen Jamestown-Fonds, den jedoch nicht Privatpersonen, sondern Großanleger gespeist hatten. Ob man für das Geld auch Grönland hätte kaufen können, ist nicht bekannt.

 

Auslandsimmobilien
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Quelle: BÖRSE ONLINE

Brad Olsen im Interview: "Ich rate zu Wohnungen

Brad Olsen berät mit seiner Firma ­Atlantic Partners mit Sitz in Cary (North ­Carolina) größere Immobilieninvestoren. ­Er steht im Ruf, sehr gut vernetzt zu sein.

Börse Online: Herr Olsen, warum sollten deutsche Anleger Geld in US-Immobilien stecken?

Brad Olsen: Ein Investment in US-Immobilien bedeutet für deutsche Anleger die Chance, etwas höhere Renditen als zu Hause zu erzielen, ihr Geld breiter zu streuen und ganz generell von einer Volkswirtschaft zu profitieren, die schneller wächst, als es in Europa der Fall ist. Das ist der Hintergrund dafür, dass deutsche Gesellschaften wie Union Investment Real Estate und Deka Immobilien mit ihren Offenen Publikumsfonds in den USA unterwegs sind und dort immer wieder zu den aktivsten Investoren gehören.

Manche Anleger treibt die Sorge um, an dem Ausdruck "Stupid German Money" könnte etwas dran sein. Kaufen die Deutschen in den USA oft viel zu teuer ein?

Die Gefahr, zu teuer einzukaufen, ist nichts spezifisch Deutsches. Ganz generell stehen die Deutschen im Ruf, vorsichtig und ganz vernünftig vorzugehen. Sie gelten als eher konservative Anleger, die lieber eine fixe jährliche Ausschüttung haben wollen, statt auf hohe Wertsteigerungen zu spekulieren, die ihnen unterm Strich mehr Geld einbringen könnten. Derzeit sind die Deutschen eher noch vorsichtiger als sonst.

In welchen Immobilientyp sollte man ­investieren: Büros? Wohnungen?

Wer sich heute entscheiden muss, dem rate ich zu größeren Mietwohnungsanlagen. Die Bevölkerung in den USA wächst, und kein Mietrecht hindert Sie daran, die Mieten regelmäßig deutlich zu erhöhen. Das funktioniert natürlich nur, solange die Nachfrage hoch ist. Viele US-Investoren konzentrieren sich derzeit auch auf Logistikimmobilien. Bei Büros und Einkaufszentren, in die traditionell viel ­investiert wurde, sind sie aus Furcht vor nachlassender Flächennachfrage infolge mobiler Büroarbeitsplätze oder des ­Internethandels eher zurückhaltend geworden.

An welchen Standorten empfehlen Sie Anlagen in US-Immobilien?

Wir raten als Faustregel dazu, dorthin zu gehen, wo die Bevölkerung wächst und die Zahl der Jobs zunimmt. In solchen Städten gibt es erfahrungsgemäß viel Nachfrage nach allen Immobilientypen. Die besten Standorte liegen typischerweise im Südosten und im Südwesten und heißen zum Beispiel Phoenix, Atlanta, Orlando oder Raleigh. Letzteres liegt in North Carolina. Sehr gute Prognosen haben auch die Texas-Städte Austin, Dallas und Houston. Beliebt sind zudem Städte wie Denver und Salt Lake City, die dort liegen, wo die Amerikaner vom Berg­land sprechen.

Worauf sollten deutsche Anleger besonders achten?

Wichtig ist es für Auswärtige, mit einem Vor-Ort-Partner zusammenzuarbeiten, der sich auskennt, gleich mitinvestiert oder zumindest professionell beraten kann. So global die Geldströme auf der Welt geworden sind, so sehr ist das Immobiliengeschäft lokal geblieben, ganz abgesehen von vielen steuerlichen und rechtlichen Besonderheiten.

Ist die Politik von Präsident Donald Trump gut oder schlecht für Investments in US-Immobilien?

Schwer zu sagen. Einerseits hat Trump mit seiner Steuerreform manche Erwartungen erfüllt. Andererseits sind viele Investoren irritiert von seinem Tonfall. Und keiner weiß, was seine Handelspolitik am Ende für die US-Wirtschaft bedeuten wird.

Geschlossene US-Immobilienfonds
Geschlossene US-Immobilienfonds
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Quelle: BÖRSE ONLINE

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